zaterdag 31 augustus 2013

Extra storten op spaarhypotheek: de eerste stap gemaakt

Vandaag heb ik de eerste officiële stap tot aflossing gemaakt: ik heb de hypotheekverstrekker aangekondigd dat ik E 2000,- wil gaan aflossen. Ik verwacht over ongeveer 2 weken antwoord. Daarna kan ik overgaan tot storten, en behoor ik eindelijk tot de club van aflossers!
Hopelijk zit er in het antwoord van de hypotheekverstrekker ook de nieuwe maandlasten en nieuwe levensverzekeringspremie, zodat ik mijn berekeningen kan toetsen.

zie ook:
extra sparen op spaarhypotheek: bereken de beste tactiek

Extra sparen op spaarhypotheek: bereken je beste taktiek

Ik heb al veel artikelen besteed aan het extra storten op een spaarhypotheek, maar de grote vraag is, wat is de beste tactiek? Hoe meer je extra stort op de hypotheek, hoe langer je kan profiteren van hoge rente. Als je echter te veel bijstort in één jaar, dan gaat je minimale bedrag dat je maandelijks moet storten in de resterende jaren omhoog. Dit komt door de beperking van de bandbreedte (voor meer uitleg, zie hier). Maarja, waar ligt nu het optimum?
Helaas zijn er erg veel dingen waar je rekening mee moet houden:
  • De premie van een bijbehorende levensverzekering wordt ook meegeteld bij het bepalen van de bandbreedte. Dit is gelukkig gunstig voor ons, maar wel een extra factor om rekening meer te houden.
  • Er is vaak een minimum bedrag voor een extra storting. Dit is gedaan om de bank niet op te zadelen met een hoop bureaucratische kosten voor elke nieuwe storting.
  • De officiële bandbreedte is 10, maar een bank hanteert meestal een lagere bandbreedte om aan de veilige kant te blijven zitten.
Ik ben eens gaan rekenen, met een voorbeeld hypotheek van E100.000 tegen 5%, en bovendien E1000,- per jaar aan levensverzekeringskosten. Voor verschillende bedragen die ik extra zou willen storten ben ik gaan kijken hoelang je kan blijven storten totdat je aan het limiet van de bandbreedte zit, en hoeveel geld je in totaal in de hypotheek moet stoppen om uiteindelijk E100.000,- te sparen.
Als ik niet extra zou sparen, dan zou ik elk jaar E1433,- aan inleg kwijt zijn.
Als ik E2000,- extra zou sparen vanaf het eerste jaar, dan zou ik dat ruim 5 jaar kunnen doen, daarna hoef ik nog maar E554,- per jaar te betalen.
Zou ik het eerste jaar E6000,- extra bijstorten, dan zou dat de enige keer zijn dat ik mag storten; daarna zou je inleg nog steeds E1054,- per jaar zijn. Je hebt dus dan wel veel vroeg kunnen aflossen, maar de overige 29 jaar moet je nog steeds relatief veel inleggen per jaar. Als ik dit voor veel verschillende bedragen uitzet tegen de totale inleg, dan krijg je de volgende grafiek:

Als je dus niets bijstort, dan moet je dus over de hele looptijd van de hypotheek zo'n E43000,- inleggen. Besluit je om elk jaar E2000,- extra in te leggen, dan daalt de totale inleg al naar E32400,-.
Dit is natuurlijk niet helemaal eerlijk. Het geld dat je niet gebruikt voor aflossing zou je op een bankrekening kunnen zetten tegen 2% rente ofzo. Als ik hiervoor corrigeer, dan ziet de grafiek er als volgt uit:

Hier is alle inleg gecorrigeerd met 2% rente per jaar, en we kijken naar de waarde van de inleg op het moment dat de hypotheek afloopt. Je ziet dat het verschil een beetje kleiner wordt, maar de vorm van de grafiek blijft gelijk. Conclusie: voor dit geval levert de eerste E2000,- extra storting per jaar veel op, daarna levert het bijna niets meer op. Wil je zelf aan het rekenen slaan? Download dan mijn rekensheet

Ik heb trouwens de volgende aannames gemaakt:
  • rente wordt steeds op het einde van het jaar berekend en erbij geteld
  • de premie van de levensverzekering blijft altijd constant
zie ook:

woensdag 28 augustus 2013

Hypotheek aflossen met spaargeld van de kinderen

Voor ons zoontje van 3 hebben we een regenboogrekening bij de Rabobank. Het is een spaarrekening waar wij onbeperkt over kunnen beschikken, maar de rekening komt vrij voor onze zoon zodra hij 18 is. Op deze rekening sparen zetten wij elk kwartaal de kinderbijslag en het geld wat in zijn spaarpot zit. Steeds als ik wisselgeld heb dan mag hij dat in de spaarpot doen, en af en toe kunnen we dus naar de bank om de spaarpot te legen. Spaarzaamheid kan je niet vroeg genoeg leren!
Nu is het probleem dat deze rekening minder dan 2% rente geeft. Niet bepaald een zilvervloot dus. Dus zocht ik naar iets wat meer rente geeft. Ik kon me niets beters bedenken dan onze eigen hypotheek! Die levert immers meer dan 5% rente op, gegarandeerd. Daarom ben ik van plan om zijn spaargeld te gebruiken om extra te storten op de spaarhypotheek of extra af te lossen. Hiervoor geef ik hem 3.5%, wat ik in een excelsheetje bijhoud. zo hebben we allemaal profijt van deze constructie: hij krijgt meer rente, en wij lossen meer af. Voor elke 1000,- kreeg hij eerst 20,- per jaar. Nu gaat hij 35,- per jaar krijgen, en wij 15,- per jaar.
Belangrijk is natuurlijk wel om er voor te zorgen dat we voldoende geld op een lopende rekening hebben zodra hij 18 is. Wellicht moeten we rond zijn 15de verjaardag al beginnen met geld hiervoor opzij zetten. Mocht hij willen studeren ofzo, dan moet hij wel die mogelijkheid hebben.

Natuurlijk maakt het allemaal niet heel veel uit. Hij heeft geen weet van hoeveel er op deze rekening staat, en alles wat er op staat komt van ons. Maar voor onze genoegdoening is het wel netjes om alles goed te noteren.

dinsdag 27 augustus 2013

Zuinige mensen zijn goed voor de economie

Onze overhitte economie is uiteindelijk in een recessie terecht gekomen. Terwijl de overheid hard aan het bezuinigen is, wordt er halsstarrig gesmeekt of de burger zoveel mogelijk geld wil uitgeven, "om de economie te helpen". Zie bijvoorbeeld hier en hier. Het feit dat de burger blijkbaar geld over de balk moet smijten en de overheid noodzakelijke investeringen nalaat is al hypocriet an sich, maar er zijn nog meer dingen waar ik me aan stoor.
Ten eerste: geld wordt toch altijd gebruikt? Bijna niemand heeft geld meer in een oude sok zitten, dus als ze het niet uitgeven, dan hebben ze het op de bank staan. Hierdoor wordt de kredietwaardigheid van banken beter. Of ze gebruiken het om hypotheek af te lossen. Het kleiner maken van de hypotheekschuld van Nederland is ook geen overbodige luxe.
Maar het ergste vind ik dat onze regering dus eigenlijk helemaal niet weet wat economie is. Volgens wikipedia is economie de wetenschap hoe de mens met schaarse middelen handelt om zijn behoeften te bevredigen. In deze definitie staat niets over dat we moeten "kopen, kopen, kopen!", hetgeen ze bij de reclames van de Mediamarkt prediken. Nee, we moeten proberen om met onze schaarse middelen proberen onze behoeften te bevredigen. Welke middelen zijn schaars? Arbeidskracht, energie, grondstoffen, geld. Dus als er iets kapot is, probeer je het met zomin mogelijk extra materiaal en energie te repareren in plaats van meteen een nieuwe kopen. Kortom, duurzaamheid is goed voor de economie.
Op één punt hebben ze wel gelijk: economie is gebaat bij regelmaat. Doordat er nu minder wordt geconsumeerd dan andere jaren, gaan er veel bedrijven over de kop. Dit zou opgelost moeten worden door iedereen te laten consumeren als in de jaren 2000, zelfs al zijn het zinloze aankopen.
Kunnen we het niet beter omdraaien? Laten we met z'n allen vanaf nu zo zuinig blijven leven zoals we nu in crisistijd doen. De economie zal uiteindelijk aanpassen aan ons kooppatroon. Dit heeft een hoop voordelen. Het is beter voor het milieu, we zijn beter bestand tegen crises, we zitten niet opgescheept met al die nutteloze troep in huis, we hoeven minder te werken, dus we hebben een beter leven.
zie ook:

maandag 26 augustus 2013

Wat is de ideale buffer?

Volgens het Nibud zou elk gezin minimaal E 5000,- als buffer op de bank moeten hebben om financiële tegenslagen tegemoet te kunnen komen. Tegen al mijn principes in, wil ik toch even advocaat van de duivel spelen door te pleiten dat de buffer lager kan.
Stel dat je besluit om je buffer te verlagen naar E 3000,- en de overige E 2000,- te gebruiken voor extra storting/aflossing. Dan ontvang je geen 2% rente meer over dit bedrag van je spaarrekening, maar een hypotheekrente van 5%. De opbrengst per jaar van deze E 2000,- is dus niet meer E 40,-, maar E 100,- geworden. De buffer van E 3000,- is nog steeds genoeg om een wasmachine, een vaatwasser en een oude auto van te kopen. Het zal maar heel zelden voorkomen dat je meer dan E 3000,- nodig hebt.
Mocht er nu toch een situatie voordoen dat je die extra E 2000,- nodig hebt, dan zou je dit bij kunnen lenen. Dit kost doorgaans 7%. Dit is slechts 2% meer dan een gemiddelde hypotheek. Dus op dat moment bespaar je 100,- per jaar op je hypotheek, en betaal je E 140,- per jaar voor de extra lening.
Dit levert de volgende situaties op:


E 2000,- sparen
E 2000,- aflossen
Buffer niet nodig
E +40,- per jaar
E +100,- per jaar
Buffer wel nodig
E 0,- per jaar
E -40,- per jaar

Een grote tegenslag die meer dan 3000,- kost verwacht je niet erg snel, dus in de meeste gevallen levert dit dus E 60,- per jaar op; in hele zeldzame gevallen kost dit E 40,- per jaar. Als je er van uit gaat dat je normaal per maand ongeveer E 200,- over hebt om te sparen, dan ben je binnen een jaar weer van de extra lening af.

Dit is geen oproep op massaal je buffer te gaan gebruiken om af te lossen: het nut van de buffer is erg afhankelijk van je situatie: vaste baan/flexwerk, huurhuis/koophuis etc. Ook kan je je afvragen hoe erg je het zou vinden om een jaar niet op vakantie te kunnen om de extra geld lening snel te kunnen aflossen. Maar het kan geen kwaad om te bekijken wanneer een grote buffer nodig zou zijn, en hoe lastig het is om een grote financiële tegenslag te boven te komen.

zie ook:

zaterdag 24 augustus 2013

Mijn meest winstgevende besparingen

Als je googlet op "bespaartips", dan kom je een breed scala van ideeën tegen om geld te besparen, van zelf schoonmaakmiddel maken tot theezakjes twee keer gebruiken. Dit zijn stuk voor stuk nuttige tips, het is echter maar de vraag hoeveel deze tips op een jaarbudget gaan schelen.
Om een flinke deuk in mijn hypotheek te slaan ben ik op zoek naar besparingen die echt zoden aan de dijk zetten. Daarom wil ik een lijst gaan maken van dingen die mij minimaal E 100,- per jaar besparen. Ook moeten de besparingen geen drastische inbreuk op mijn levensstandaard zijn. Ik zet de verwarming in de winter zo laag mogelijk, maar aangezien ik hierdoor veel aan comfort inlever, zet ik dit niet op het lijstje. Ook ga ik daarbij bijhouden wat de bijkomende voor- en nadelen zijn.
Als andere mensen nog goede ideeën hebben, dan zijn die meer dan welkom.

 actie
 besparing per jaar
 bijkomende voordelen
 bijkomende nadelen
geen leaseauto nemen
 2000,- (afhankelijk van het contract, maar bij mij scheelt het echt zoveel)
het heeft zin om langzamer of niet te rijden, zie onderstaande puntjes
  • geen nieuwe auto
  • onderhoud zelf regelen

eigen lunch meenemen
 400,-(2,- per dag)
  • geen wachtrijen
  • gezonder eten

meer tijd nodig 's ochtends
 1 keer per week op de fiets naar het werk
 300,-
  • beter voor milieu
  • beter voor conditie

100 uur extra reistijd
 100 km/u ipv 120 km/u op de snelweg zie link
 230,-
  • minder gestressed
  • beter voor milieu
17 uur extra reistijd
zelf haar knippen 
 120,-(15,- per keer)
  • minder tijd kwijt aan de kapper
minder goed kapsel (maar de meeste mensen weten het niet eens)
eigen groente en fruit kweken
 100,-
  • gezonder
  • goed voor milieu
  • educatief voor kinderen

 100 uur extra tijd (maar dat is hobby)


vrijdag 23 augustus 2013

Aflossen of met een loterij meedoen?

Ik hoef niemand uit te leggen dat het meedoen van de loterij in bijna alle gevallen een slechte investering is. Net als bij verzekeringen, is de organisator uiteindelijk de enige winnaar. In de meeste gevallen wordt ongeveer 60% van het ingelegde geld als prijzengeld uitgekeerd. De rest is -na aftrek van bedrijfskosten- winst. Ik vraag mij meer af hoe deze winstverwachting verdeeld is. Hoeveel kans heb je op een kleine prijs, en hoeveel kans heb je op een kolossale prijs? 
Laten we daarom de Staatsloterij nemen. Het mooie van de Staatsloterij is eenvoudige berekening van de winstverwachting: je is eenvoudig te berekenen hoe groot de kans is dat je de laatste cijfers goed hebt. Het verhaal is bij de Postcode loterij veel ingewikkelder: je winst is afhankelijk van de hoeveelheid loten in je postcodegebied.

Laten we eens het geval nemen van een persoon die 50 jaar lang elke maand straatje staatsloterij-loten koopt, zonder kans te maken op de jackpot. Hoeveel kost dit nu, en hoeveel kans heeft deze persoon op een interessante prijs? 
De kosten van deze 6000 loten van 13,- zijn 78000,-. Maar wat levert het op? Op de wiki pagina van de staatsloterij staat een overzicht van de prijzen:
Aantal keerAantal prijzenPrijsbedragEindcijfers goedGemiddelde uitkering
1290 000€ 51€ 0,50
2580 000€ 7,501€ 1,50
1290 000€ 101€ 1,00
1290 000€ 201€ 2,00
387 000€ 302€ 0,90
823 200€ 1003€ 0,80
72030€ 2504€ 0,175
7203€ 4505€ 0,0315
5145€ 10005€ 0,05
411148€ 100€ 0,0396
2020€ 10 0005 + serieletters€ 0,0690
1010€ 25 0005 + serieletters€ 0,0862
1010€ 100 0005 + serieletters€ 0,3448
11€ 1000 0005 + serieletters€ 0,3448
Met zo'n enorme hoeveelheid loten win je erg vaak prijzen voor het laatste cijfer, zelfs voor de laatste 2, 3 en 4 cijfers. In totaal win je ongeveer 600 x 5,-, 1200 x 7,50, 600 x 10,-, 600 x 20,-, 180 x 30,-, 48 x 100,- en 4.2 x 250,-. Kortom, je bent redelijk verzekerd van 41250,-! Dus eigenlijk kost die hele pak loten slechts 36750,-, oftewel 6,13 per lot.
Waarschijnlijk zijn veel mensen hier blij mee, maar voor zover ik weet gaan loterijen eigenlijk over het winnen van geld, niet over het beperken van het verlies. Dus laten we doorgaan met de groter prijzen.
Ten eerste heb je 42% kans om een keer 450,- te winnen en 30% procent kans om 1000,- te winnen. Deze kansen zijn aanzienlijk, maar ze verkleinen niet echt ons verlies van 36750,-. Dit zijn nog steeds druppels op de gloeiende plaat. Om na 50 jaar winst te hebben gemaakt, zul je toch echt een keer een echte klapper moeten maken, dat wil zeggen, alle cijfers en letters goed.
Wat zijn de kansen hierop? Meestal doen er 2.9 miljoen loten mee. Laten we er van uitgaan dat de grote prijzen altijd uit worden gekeerd (al zijn er veel mensen die dit betwijfelen). Dan hebben we dus 20*6000/2600000=1/22 om 10.000,- te winnen, 1/43 voor 25.000,-, 1/43 voor 100.000, en slechts 1/433 kans op 1.000.000. De 10.000,- en 25.000 zijn niet eens genoeg om onze loten terug te betalen, dus eigenlijk hebben we een kans van 1/43 om een winst te maken van 63250,- en een kans van 1/433 op een winst van 963250,-. De kansen dat je in deze tijd twee of meer grote prijzen wint, is zo klein, dat ik die kans niet eens ga berekenen.
Als we al dit geld op een bankrekening hadden gezet tegen 3%, hadden we een kapitaal kunnen opbouwen van 181241,-

Samengevat:
50 jaar lang 10 loten kopen:
0.23% kans op 1.041.250,-
2.3%   kans op    141.250,-
2.3%   kans op      66.250,-
2.6%   kans op      46.750,-
91%    kans op      36.750,- tot 37.750,-

50 jaar lang 130,- per maand:
in een oude sok stoppen:       78.000,-
op de bank tegen 3% rente: 181.241,-
op de bank tegen 5% rente: 342.912,-

Kortom, je hebt slechts 0.23% kans dat je meer winst maakt dan met een spaarrekening.

Aflossen of levensloopregeling?

Vandaag is mijn levensloopregeling uitgekeerd. Bij mijn vorige werk heb ik meegedaan met deze regeling, zonder er eigenlijk bij na te denken waarvoor ik dit spaarcentje nodig zou hebben. Op dat moment had ik nog geen koophuis, dus nog genoeg geld over om te sparen.
Ik heb er lang spijt van gehad dat ik dat ik ooit met deze regeling had meegedaan, maar dit jaar is het toch goed gekomen: de overheid heeft een regeling gemaakt om dit geld uit te laten keren. Als je dit jaar je levensloop opneemt, hoef je maar over 80% van het bedrag inkomensbelasting te betalen.
Bovendien krijg je op een levensloop doorgaans lage rente, in mijn geval 2%. Ironisch genoeg liep deze levensloopregeling bij dezelfde "geldboer" als mijn huidige hypotheek. Kortom, ik zet geld opzij bij een financieel bedrijf, zodat ik er 2% rente over krijg, en wat doet dit bedrijf? Die investeert het in mijn eigen hypotheek en vangt vervolgens ruim 5% rente! Dit is eigenlijk te belachelijk voor woorden. Bij een gewone spaarrekening kan ik de lage rente nog een beetje begrijpen. Ik kan immers altijd direct beschikken over dit bedrag. Bij de levenslooprekening staat dit bedrag lang vast, vergelijkbaar met een hypotheek.
Helaas waren we deze maand hoognodig aan het nieuwe auto toe (veel sluipende mankementjes, waarvan de belangrijkste een voorruit die barsten begon te vertonen), dus kan ik heb geld niet aan aflossing besteden. Maar goed, anders had ik een nieuwe auto van onze financiële buffer moeten betalen, dus komt het toch goed uit.
Dit voorbeeld is voor mij typerend voor de hele financiële dienstverlening: uiteindelijk is de dienstverlener de enige winnaar. Daarom probeer ik zo min mogelijk financiële producten te hebben.

wat levert langzamer rijden op?

Afgelopen week reed ik voor het eerst over de A2 tussen Utrecht en Amsterdam, waar sinds een jaar ofzo trajectcontrole is. Jeweetwel, de snelweg die de grootste kwelling is voor elke scheurneus: 5 banen asfalt, maar je mag maar 100 kilometer per uur. Mensen waren bang dat ze in slaap zouden vallen, en ze vonden de extra 2 minuten een totale verspilling van tijd.
Persoonlijk vind ik de weg helemaal geweldig: iedereen rijdt even hard, dus je hoeft niet zo veel op te letten. Iedereen kan zijn baan blijven houden, want je kunt immers toch niet inhalen. Een oase van rust tussen alle andere gestresste Nederlandse snelwegen. Ik waande me bijna in Amerika, waar mensen juist de snelweg opgaan om te ontspannen.
Omdat deze blog gaat over berekenend besparen, ben ik eens gaan rekenen wat de financiele voor- en nadelen zijn voor het langzamer rijden dan 120 kilomter per uur. Het is bekend dat langzamer rijden minder verkeersslachtoffers eist, en dat er minder CO2 en fijnstof wordt uitgestoten. Maar wat levert het nu op in de portemonnee, en is het die extra reistijd waard?

Laten we eerst kijken wat hoeveel het kost om 120km/u in plaats van 100km/u op de A2 te rijden, en hoeveel tijd we hiermee winnen. De lengte van de trajectcontrole is 20 kilometer, zodat een auto met 100 km/u er 12 minuten over doet, en een auto die 120km/u rijdt doet het in slechts 10 minuten. We winnen dus 2 kostbare minuten. Maar hoeveel kost ons die tijdswinst? http://www.mpgforspeed.com/ heeft het antwoord: het laat voor verschillende automodellen het verbruik zien voor verschillende snelheden. En dat leert ons dat een Golf 1.4 TSI voor 100 km/u 15.3 km per liter kan afleggen, en bij 120km/u nog maar 12.8 km/l. Grotere auto’s zijn meestal meer geoptimalisserd voor hard rijden, dus bij een Mercedes C 180 k is het verval wat minder: van 13.2 km/l naar 12.4 km/l. Uitgaande van E1,80 per liter, kost het ritje met de golf respectievelijk E 2,35 en E 2,81, voor een Mercedes kost het grapje E 2,73 en E 2,90. Delen we dit door de tijdwinst, dan kost het sneller rijden met een Golf E 13,80 per uur. Met een Mercedes is dit slechts E 5,10 per uur. Het sneller rijden met een Golf kost kost dus net zoveel als een modaal salaris. Inderdaad, voor een mercedes maakt het minder uit, maar vergeet niet dat deze bak bij 100 km/u net zoveel slurpt als die golf met 120km/u.
Nu is het natuurlijk interessant hoe het met andere auto’s zit, en vooral hoeveel het verbruik kost bij vele hogere snelheden. Ik heb de gegevens van de hiervoor genoemde website overgenomen en omgerekend naar kilometers en liters. Vervolgens heb ik voor elke snelheid berekend hoeveel de tijdwinst kost als men ook maar een beetje sneller gaat rijden.
Op de linker grafiek zie je hoe hard de efficientie van een auto afneemt naarmate hij harder rijdt. In de rechter grafiek heb geplot hoeveel het kost om bij een bepaalde snelheid harder te gaan rijden.

Je moet deze grafiek als volgt lezen: rijdt je in een Golf en met 120 kilometer per uur, dan kan je dus zo'n 12 kilometer per liter rijden (linker grafiek). Wil je op deze snelheid tijd winnen door ietsje harder te gaan rijden, dan kost je dit 20 euro per uur. Ga je echter iets langzamer rijden, dan kan je 20 euro verdienen per uur dat je reis langer duurt, zie rechter grafiek. Bij hogere snelheden gaat de grafiek rechts snel omhoog, dus hoe harder je rijdt, hoe duurder het is om tijdswinst te halen. Uitgaande van een modaal uurloon, het dus voordeliger om iets langzamer te rijden, dan om te gaan werken!
In deze grafieken is uiteraard niet meegenomen dat men bij hogere snelheden vaker moet remmen voor inhalende vrachtauto's en dergelijke. In praktijk is het erg moeilijk om deze tijdwinst daadwerkelijk te halen met sneller rijden, dus is het effect nog veel groter.

Misschien is dit allemaal teveel in detail. De belangrijkste conclusie is: wat kun je besparen als gemiddelde autorijder? Als je 10000 kilometer per jaar op de snelweg rijdt, kan je zo'n E 230,- per jaar besparen door geen 120 maar 100 kilometer per uur te rijden. Het enige verschil is dat je niet 83 uur gestressed aan het racen bent, maar 100 uur relaxed aan het croezen bent! Ter vergelijking: als je 20000 kilometer in totaal rijdt tegen 17 kilometer per liter en je kent een tankstation dat 5 cent goedkoper is, dan spaar je slechts E59,- uit.


zaterdag 17 augustus 2013

Levensverzekering afkopen voor hypotheek?

In het nieuws verscheen onlangs het plan om geld in levensverzekeringen zonder loonheffing vrij te laten komen om hypotheken af te lossen.
Bij het voorstel wordt gezegd dat dit gunstig is voor de consument, die immers geen loonheffing hoeft te betalen, gunstig voor de overheid, die minder hypotheekrenteaftrek betaalt, en gunstig voor de bank, omdat de hypotheeklast daalt. Dit alles zou de economie moeten aanjagen.
Maar voor zover ik weet is er geen enkele financiële wet mogelijk die gunstig is voor alle partijen. Dus wat levert het voor elke partij op?

De consument zal een levensverzekering alleen gebruiken voor hypotheekaflossing, als de rente van de hypotheek veel hoger is dan die van de levensverzekering. Mocht hij namelijk tot aflossen overgaan, dan krijgt de consument geen hypotheekrenteaftrek meer.
Voor de overheid investeert vooral in korte termijn voordeel. Hoewel ze nu direct minder hypotheekrenteaftrek hoeven te betalen, gaan ze veel loonbelasting in de toekomst mislopen.
Uiteindelijk is de bank de grootste klos. Een bank keert een relatief laag rente percentage uit voor een levensverzekering, terwijl ze grof geld ontvangen voor een hypotheek. Als deze twee tegen elkaar worden weggestreept, gaat de bank er op achteruit. Geen wonder dat vooral de banken nu gaan klagen, zogenaamd onder het mom dat het slecht zou zijn voor de consumenten.



vrijdag 16 augustus 2013

Wat gebeurt er met de levensverzekering als je bijstort op spaarhypotheek?

de kosten van een spaarhypotheek bestaan doorgaans uit 3 delen:
  • rente op de "aflossingsvrije" hypotheek
  • inleg voor de spaarpot, zodat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afbetaald kan worden
  • een verzekering, voor het geval dat een van de hypotheekafsluiters komt te overlijden.
De eerste twee posten zijn voor de hand liggend, maar de laatste post is een best ingewikkelde. Het te verzekeren bedrag verandert namelijk continue over de looptijd van 30 jaar. Mocht iemand na 1 jaar al komen te overlijden, dan moet de verzekering bijna het gehele hypotheekbedrag uitkeren. Gebeurt dit echter na 29 jaar, dan is er al zoveel geld opgespaard op de spaarrekening van de spaarhypotheek, dat de verzekering bijna niets meer hoeft uit te keren. Toch is de maandelijkse premie over de 300 jaar constant. Hoe is dit opgelost? In de eerste jaren betaal je eigenlijk te weinig verzekeringspremie. De premie die je te weinig hebt betaald, wordt geleend. Op het einde van de looptijd van de hypotheek betaal je relatief te veel premie. Van het geld dat teveel betaald wordt, wordt de tijdelijke lening afbetaald. Ik weet niet precies of er rente wordt berekent over deze lening, dit zal wel bij elke hypotheekverstrekker anders zijn.

Een reactie die ik wel eens lees ik "stel ik heb meerdere keren extra gestort op mijn spaarhypotheek en mijn partner komt te overlijden, dan wordt de gehele hypotheek kwijtgescholden. Dan heb ik dus voor niks gespaard". Deels is dit waar. Als je nu dit bedrag in de aflossingsvrije hypotheek had gestopt, was je verder geweest met aflossen.
Maar hetzelfde zou je kunnen zeggen als je onderhoud pleegt aan je huis, dat niet het wooncomfort verandert (bijvoorbeeld schilderen of de verwarmingsketel nakijken ofzo). Als direct daarna je huis afbrandt, dan krijg je een vaste vergoeding, ongeacht of je het huis geschilderd had of niet. Je zou dus kunnen zeggen dat je huis schilderen een riskante, zinloze investering is, maar dit geldt dus alleen als je huis binnenkort gaat afbranden. Hetzelfde geldt voor deze verzekering. Het is alleen jammer van het geld als je partner komt te overlijden, maar ik denk dat je op dat moment wel iets anders aan je hoofd hebt.

Mijn hypotheekadviseur heeft me bovendien verzekerd dat de levensverzekering wordt aangepast na een storting: als er extra gestort wordt op de spaarhypotheek, dan is er dus ook minder verzekeringspremie nodig om het restant te verzekeren. De hypotheekverstrekker zal de levensverzekeringspremie dus omlaag bijstellen. Dus niet alleen de maandlasten van de hypotheek gaan omlaag, maar ook de maandlasten van de levensverzekering. Dit is vooral gunstig als je een medisch verleden hebt en dus een dure levensverzekering.

Een precieze berekening kan ik nog niet maken, omdat ik niet precies weet wat voor randvoorwaarden de hypotheekverstrekkers hanteren. Op de website www.hypohype.nl kan je de nieuwe maandlasten na een storting berekenen, maar de kosten van de levensverzekering dalen niet. Misschien is niet in het model meegenomen, omdat dit bij elke hypotheekverstrekker anders is. Een ander interessant gegeven is dat de kosten voor de levensverzekering ook meetellen voor de berekening van de bandbreedte. Dit is gunstig voor spaarders, omdat maximale bandbreedte nu minder snel bereikt wordt.

Ik ben erg benieuwd hoe de kosten van de levensverzekering zullen veranderen na een storting. Zodra ik meer weet, zal ik eens proberen om een rekenmodelletje te maken.

zondag 11 augustus 2013

Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld.

Zoals ik als eerder vermeld heb, zal mijn tactiek zijn om eerst sparen op mijn spaarhypotheek, en dan pas aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Ik heb op dit moment nog geen enkele extra cent naar mijn hypotheekvertrekker overgemaakt, dus ik kan nog steeds van tactiek wijzigen. Tijd genoeg om er goed over na te denken.

De grote vraag is natuurlijk, hoeveel voordeel biedt de spaarhypotheek over de aflossingsvrije hypotheek?
Laten we wederom het hypothetisch geval nemen van een aflossingsvrije hypotheek van een ton en een spaarhypotheek van een ton, beide tegen 5% rente. Bovendien denk ik 2000,- per jaar over te hebben om in mijn hypotheek te stoppen. Wat gebeurt er als ik dit in de aflossingsvrije hypotheek stop? Naarmate ik meer heb afgelost, hoef ik minder hypotheekrente te betalen, en kan ik dus nog meer aflossen. Helaas komt de belasting om de hoek kijken, dus ik hou slechts 2.9% rente van mijn aflossing over. Je krijgt dan de volgende tabel: elk jaar wordt er 1433 gespaard op de spaarhypotheek, en op de aflossingsvrije hypotheek wordt op het begin 2000,- gespaard, en daarna steeds meer, omdat de lagere maandlasten ook worden gebruikt voor aflossing:
jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 1433 1504,65 2000,00 2000,00
2 1433 3084,53 2058,00 4058,00
3 1433 4743,41 2117,68 6175,68
4 1433 6485,23 2179,09 8354,78
5 1433 8314,14 2242,29 10597,07
6 1433 10234,50 2307,31 12904,38
7 1433 12250,87 2374,23 15278,61
8 1433 14368,07 2443,08 17721,69
9 1433 16591,12 2513,93 20235,62
10 1433 18925,33 2586,83 22822,45
11 1433 21376,24 2661,85 25484,30
12 1433 23949,70 2739,04 28223,34
13 1433 26651,84 2818,48 31041,82
14 1433 29489,08 2900,21 33942,03
15 1433 32468,19 2984,32 36926,35
16 1433 35596,24 3070,86 39997,22
17 1433 38880,71 3159,92 43157,14
18 1433 42329,39 3251,56 46408,69
19 1433 45950,51 3345,85 49754,55
20 1433 49752,69 3442,88 53197,43
21 1433 53744,97 3542,73 56740,15
22 1433 57936,87 3645,46 60385,62
23 1433 62338,36 3751,18 64136,80
24 1433 66959,93 3859,97 67996,77
25 1433 71812,58 3971,91 71968,67
26 1433 76907,86 4087,09 76055,77
27 1433 82257,90 4205,62 80261,38
28 1433 87875,45 4327,58 84588,96
29 1433 93773,87 4453,08 89042,04
30 1433 99967,21 4582,22 93624,26
Na 30 jaar hebben de aflossingsvrije hypotheek bijna afgelost. Overigens heb ik geen manier gevonden om in excel automatisch de inleg voor de paarhypotheek te berekenen, dus dit doe ik met "trial and error", totdat ik op een te sparen bedrag uitkom dat in de buurt komt van 100.000,-. 
Maar wat gebeurt er nu als we het eerste jaar niet aflossen, maar op onze spaarhypotheek storten? Dan nemen de jaarlijkse lasten voor de spaarhypotheek af met 132,-, waardoor we elk jaar erna meer kunnen aflossen.
jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 3433 3604,65 0,00 0,00
2 1301 5150,93 2132,00 2132,00
3 1301 6774,53 2193,83 4325,83
4 1301 8479,31 2257,45 6583,28
5 1301 10269,32 2322,92 8906,19
6 1301 12148,84 2390,28 11296,47
7 1301 14122,33 2459,60 13756,07
8 1301 16194,50 2530,93 16287,00
9 1301 18370,27 2604,32 18891,32
10 1301 20654,83 2679,85 21571,17
11 1301 23053,63 2757,56 24328,73
12 1301 25572,36 2837,53 27166,26
13 1301 28217,02 2919,82 30086,09
14 1301 30993,93 3004,50 33090,58
15 1301 33909,67 3091,63 36182,21
16 1301 36971,21 3181,28 39363,49
17 1301 40185,82 3273,54 42637,03
18 1301 43561,16 3368,47 46005,51
19 1301 47105,26 3466,16 49471,67
20 1301 50826,58 3566,68 53038,35
21 1301 54733,96 3670,11 56708,46
22 1301 58836,70 3776,55 60485,00
23 1301 63144,59 3886,07 64371,07
24 1301 67667,87 3998,76 68369,83
25 1301 72417,31 4114,73 72484,55
26 1301 77404,23 4234,05 76718,61
27 1301 82640,49 4356,84 81075,45
28 1301 88138,56 4483,19 85558,63
29 1301 93911,54 4613,20 90171,83
30 1301 99973,17 4746,98 94918,82
Op het einde van het verhaal hebben we maar liefst 1300,- meer afgelost! Maar je ziet wel, het duurt 22 jaar voordat deze tactiek meer heeft afgelost dan de eerste tactiek. We kunnen deze tactiek nog verder doorvoeren, namelijk eerst zoveel mogelijk sparen. We gaan net zolang door totdat de bandbreedte van 7 is bereikt. Voor meer uitleg over bandbreedte, zie dit artikel. Daardoor kunnen we de eerste 5 stortingen op de spaarhypotheek doen ipv de aflossingsvrije hypotheek. Daarna zijn de lasten voor de spaarhypotheek erg laag, zodat we veel geld overhebben om af te lossen. Wat is dan het resultaat?

jaar inleg op spaarhypo aflossing totaal afgelost
1 3433 3604,65 0,00 0,00
2 3433 7389,53 0,00 0,00
3 3433 11363,66 0,00 0,00
4 3433 15536,49 0,00 0,00
5 3433 19917,97 0,00 0,00
6 649 21595,32 2784,00 2784,00
7 649 23356,53 2864,74 5648,74
8 649 25205,81 2947,81 8596,55
9 649 27147,55 3033,30 11629,85
10 649 29186,38 3121,27 14751,11
11 649 31327,14 3211,78 17962,90
12 649 33574,95 3304,92 21267,82
13 649 35935,15 3400,77 24668,59
14 649 38413,36 3499,39 28167,98
15 649 41015,47 3600,87 31768,85
16 649 43747,70 3705,30 35474,15
17 649 46616,53 3812,75 39286,90
18 649 49628,81 3923,32 43210,22
19 649 52791,70 4037,10 47247,31
20 649 56112,73 4154,17 51401,48
21 649 59599,82 4274,64 55676,13
22 649 63261,26 4398,61 60074,73
23 649 67105,78 4526,17 64600,90
24 649 71142,51 4657,43 69258,33
25 649 75381,09 4792,49 74050,82
26 649 79831,59 4931,47 78982,29
27 649 84504,62 5074,49 84056,78
28 649 89411,31 5221,65 89278,43
29 649 94563,32 5373,07 94651,50
30 649 99972,94 5528,89 100180,39
We hebben nu zelfs meer afgelost dan nodig! We hebben nu 6500,- meer afgelost dan met de eerste tactiek. Bovendien hoeven we het laatste jaar slechts 649,- in de spaarhypotheek te pompen, terwijl dat bij de eerste tactiek nog 1433,- was. Het verschillende verloop van aflossingstactieken is het beste te zien in de volgende grafiek:
Daarnaast heb ik ook nog de kosten van de jaarlijkse premie vergeleken voor de bovenstaande tactieken (deze getallen staan niet in de tabellen):
Zoals je ziet dalen de jaarlijkse hypotheeklasten het snelste met tactiek 3. Dit is vooral gunstig als je een keer in financieel zwaar weer terecht zou komen en geen geld hebt om extra af te lossen.